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작성일 : 19-08-03 22:26

“권리금 10년 기한 넘어도 보장”…임차인 보호 판결 새 불씨

글쓴이 : 허강여 (103.♡.29.131)

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대법, 판례 뒤집는 결정 잇따라
임대인이 직접 장사하겠다며
권리금 없이 내쫓는 관행도 제동

상가 임대인에 과중한 책임 논란
‘임대료 폭탄’으로 대응할 우려도상가 임차인의 계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 확 늘어난 데다 임차인의 권리금을 보호해야 한다는 취지의 대법원 판결이 잇따르면서 건물주(임대인)의 불만이 커지고 있다. ‘임차인 보호’ 취지는 이해하지만 임대인에게 과중한 책임을 부과하고 있다는 것이다. 임차인의 권리금을 두텁게 인정한 대법원 판결은 유사 분쟁은 물론 상가 임대차시장에도 영향을 끼칠 전망이다.

장사 잘되는 점포일수록 ‘자릿세’ 비싸

그래픽=박춘환 기자 park.choonhwan@joongang.co.kr

대법원 2부(주심 노정희 대법관)는 지난달 상가(점포) 임대인이 임차인을 내보내면서 ‘내가 그 자리에서 직접 장사하려 한다’는 의사를 명확히 해 임차인이 후임 세입자를 구하지 않고, 이에 따라 권리금을 회수하지 못했다면 임대인에게 손해배상 소송을 낼 수 있다고 판결했다. 임대인이 직접 점포를 운영하기 위해 권리금을 주지 않고 임대차 계약을 해지하는 식의 부당한 관행을 더는 용납하지 않겠다는 취지다. 앞서 5월에는 대법원 1부(주심 권순일 대법관)가 임대차 기간이 끝나 계약갱신요구권이 없더라도 임대인은 임차인이 권리금을 되찾을 기회를 보호해줘야 한다고 판결했다.

권리금은 해당 점포의 인테리어 비용 등 ‘유형재산’과 매출 규모 등 ‘무형재산’에 대해 새 임차인이 기존 임차인에게 주는 돈이다. 당연히 장사가 잘되는 점포일수록 권리금이 비싸 소위 ‘자릿세’라고도 한다. 과거에는 관행으로 주고받았지만 권리금 갈등이 끊이지 않자 정부는 2015년 권리금을 법제화했다. 한국감정원에 따르면 이 같은 권리금은 지난해 말 기준 전국 점포 10곳 중 7곳에 형성돼 있을 정도로 보편적이다. 권리금은 그러나 임대차 계약의 당사자인 임대인과는 무관하게 임차인끼리 주고받는 구조여서 논란이 끊이지 않고 있다. 법제화 이전에는 말할 것도 없고 2015년 이후에도 마찬가지다. 서울시 상가임대차분쟁조정위원회에 따르면 지난해 서울에서 벌어진 상가임대차 분쟁 원인 1위(30.9%)도 권리금이었다. 위원회 측은 “권리금 법제화 이후 임차인의 권리금 회수 기회가 보장되고 있지만 권리금 자체가 모호한 개념인 데다 사례별로 구체적인 이해관계가 다 달라 갈등이 끊이지 않는다”고 밝혔다.

대법원의 잇단 권리금 보호 판결은 권리금 분쟁의 새로운 기준점이 될 전망이다. 한 부동산 전문 변호사는 “그동안 권리금 분쟁은 법원마다 판단 기준이 다 달라 대응이 쉽지 않았다”며 “이번 판결이 어느 정도의 기준점이 될 것”이라고 평가했다. 특히 대법원 1부의 판결은 기존 법원의 대체적인 판결을 뒤집은 것이어서 파장이 만만치 않을 것이라는 게 전문가들의 설명이다. 그간의 판례는 계약갱신요구권이 있을 때까지만 권리금을 보호하는 게 타당하다는 쪽이었다. 비슷한 내용으로 소송을 냈다 패소한 임차인의 재심 신청도 잇따를 전망이다. 하지만 유사 소송이라고 해도 법원이 임차인의 손을 들어줄지는 미지수다. 관련법에는 임차인의 권리금 보호뿐 아니라 임대인의 권리도 동시에 보호하고 있기 때문이다. 최광석 법무법인 득아 대표변호사는 “대법원의 판결이 있지만 구체적인 사례로 들어가면 내용이 다 다르고, 임대인의 사용수익권도 보장되므로 일선 법원의 판단은 다를 수 있다”고 말했다.

소송보다 분쟁조정기구서 해결 바람직

상가 임대차시장에는 새로운 바람이 불 전망이다. 지난해 국회를 통과한 상가건물임대차보호법 개정안으로 임차인의 계약갱신요구권이 10년으로 늘어난 만큼 임대인은 최소 10년, 혹은 평생 임차인이 권리금을 회수할 수 있게 보장해야 한다. 이 때문에 상가임대차 시장에서는 이를 회피하기 위한 임대인의 편법 계약이 성행할 것으로 보고 있다. 한 상가임대전문회사 관계자는 “임대차 계약 종료 때 임대인이 임대료를 확 올리면 권리금 회수가 쉽지 않아지고, 추후 임대인이 원하는 세입자를 골라 들일 수도 있게 된다”며 “이 같은 편법이 성행하면서 되레 임차인만 피해를 볼 수 있다”고 우려했다. 권리금을 지나치게 임대인 책임으로 몰아가 위헌 소송이 잇따르는 등 새로운 논란을 불러올 가능성도 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임대차 분쟁을 놓고 임대인과 임차인이 갈등을 빚고 있는 시점에서 이런 판결은 또 다른 갈등을 유발할 수 있다”며 “판결의 취지는 좋지만 양측 갈등을 봉합할 수 있는 사회적 합의 노력도 필요하다”고 지적했다.

한편 전문가들은 권리금 관련 분쟁이 생기면 소송보다는 우선 분쟁조정기구를 찾으라고 조언한다. 정부는 올해 4월 대한법률구조공단 서울중앙·수원·대전·대구·부산·광주 등 6개 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치했다.

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr

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서울·부산 자사고, 모두 일반고 전환
학교 간 경쟁, 선택권 보장 등 명분
2009년 첫 지정, 한때 서울만 26개

경쟁 → 교육의 질 향상 입증 못 해
전교조 “불평등 키우는 신자유주의”

“강북지역 자사고 대거 전환하면
강남학교·사교육 시장으로 몰릴 것”교육부가 서울지역 자사고(자율형 사립고, 광역 단위 모집) 9곳과 부산 해운대고에 대해 일반고로 전환하는 데 동의하면서 자사고 운영 10년에 마침표를 찍었다. 자사고는 2009년 이명박(MB) 정부 시절 교육과학기술부가 25개를 처음 지정한 뒤 한때 51개(서울 26개)까지 늘어났으나 이 가운데 8개(서울 4개)는 2015년 일반고로 자진 전환했다. 하지만 교육청 평가와 교육부 동의 절차를 거쳐 자사고가 일반고로 무더기로 전환된 것은 이번이 처음 있는 일이다.

자사고 시대의 개막을 알린 것도, 10년 뒤 퇴장을 허용한 것도 교육부다. 이명박 전 정부의 교육과학기술부는 2008년 12월 30일 ‘자율형 사립고등학교 제도 도입 등을 위한 초·중등교육법시행령 일부개정령안 등 입법예고 실시’라는 제목의 보도자료를 내면서 “학생의 학교선택권이 대폭 확대되고, 학교 간 건전한 경쟁이 촉진된다”라고 발표했다. 자사고가 도입되면서 일반고(사립·공립)와 외국어고·과학고 등 특수목적고, 특성화고(옛 실업계고), 자율고 등으로 학교 체제가 다양해졌다는 걸 알렸다.

DJ 때 민사고·상산고 등 자립형 도입

그래픽=박춘환 기자 park.choonhwan@joongang.co.kr

학교 선택은 1995년 김영삼 정부에서 발표된 ‘5·31 교육개혁안(1차 개혁안)’의 ‘학습자의 다양한 개성을 존중하는 초·중등교육 운영’ 항목에 포함돼 있다. 자립형 사립고(현행 전국 단위 자사고)란 용어도 이때 처음 나왔다. 자립형 사립고는 평준화의 한계를 극복하기 위한 학교체제의 다양화, 학생과 학부모의 선택기회 확대 등을 근거로 추진한다고 설명됐다. 자립형 사립고는 김대중 정부 시절인 2001년 10월과 2002년 6개교(민족사관고·광양제철고·포항제철고·해운대고·현대청운고·상산고)가 지정돼 시범 운영됐으며, 이명박 정부가 자사고의 틀 안에 편입했다.

안병영 전 교육부장관(연세대 행정학과 명예교수)는 『5·31 교육개혁 그리고 20년』이란 책에서 “5·31 교육개혁에 대한 가장 강력한 비판세력은 전교조, 민교협, 교수노조, 범국민교육연대였다. 이들은 ‘신자유주의’라는 용어로 요약해 비판했다”라고 지적했다. 신자유주의 교육에 대해 여러 학자들은 “교육체제의 질 개선을 위해 학생·교사·학교 간 경쟁을 허용하고, 교육 수요자인 학생·학부모의 학교 선택권을 보장해주며, 획일화된 학교 형태를 다양화하려는 노력”으로 정의한다. 학교와 교사는 교육을 공급하는 공급자이고, 학생과 학부모는 소비자로 보며, 소비자의 선택을 받기 위해 공교육 기관이 노력하면 자연스레 질 개선이 된다는 게 핵심 논리다. 조희연 서울시교육감 선거캠프에서 공동선대위원장을 맡은 이인규 아름다운학교운동본부 대표(1999년 전교조 참교육실천위원장)는 “학생의 선택권 강화와 학교 간 경쟁은 교육에 시장 원리를 도입한다는 명목으로 교육의 빈익빈 부익부를 재생산해 반대한다는 게 진보 진영의 일관된 반대 논리였다”고 설명했다. 당시 전교조를 비롯한 진보 진영은 5·31 교육개혁안에 담긴 자립형 사립고에 대해 귀족학교로 일찍부터 규정했으며, 선택중심 교육과정·수준별 이동 수업·교원평가 등도 신자유주의 정책으로 간주해 반대했다. 이인규 대표는 “신자유주의 교육정책 반대는 전교조내 PD(People’s Democracy, 민중민주) 계열이 주도했으며, 교사들을 묶는 프레임으로 활용되기도 했다”고 말했다.

그렇다면 자사고가 10년 운영되면서 누구 말이 맞았을까. 김경근 고려대 교육학과 교수는 “자사고 등장 이후 일반고는 학생·학부모의 선택을 받기 위해 노력을 하기보다는 오히려 자포자기 상태에 빠졌다. 일반고에 들어간 학생들의 박탈감도 심했다. 자사고 정책은 전반적으로 보면 득보다 실이 컸다”고 평가했다. 김이경 중앙대 교육학과 교수도 “교육의 질 경쟁이 아니라 좋은 학생을 받는다는 선발 경쟁을 촉발했으며, 외고에 이어 자사고를 나온 학생들이 상위권 대학을 거쳐 사회로 진출해 그들만의 카르텔을 만들었다”고 말했다.

미셸 리 교육감도 공교육 개혁 실패

이런 측면에서 자사고의 퇴장은 우파 교육논리의 패배를 상징한다. 경쟁이 교육의 질을 높일 수 있다는 그들의 전제를 입증하지 못한 것이다. 이러한 현상은 미국에서도 마찬가지다. 1980년대부터 로널드 레이건·조지 W 부시 등 공화당 정부는 학교 선택제(School Choice)를 강화했다. 공립학교이지만 자율권을 대폭 부여한 차터 스쿨(Charter School, 계약학교)을 대폭 늘려 공립학교에 대한 학생·학부모의 선택권을 강화했다. 2001년 아동낙오방지법(No Child Left Behind, NCLB)을 만들어 학교 평가를 통해 학업성취도 향상을 이끌어내지 못한 학교는 학교 문을 닫게 하는 등 공교육의 질 향상을 위해 경쟁 원리를 활용했다.

김이경 중앙대 교수는 “미국 워싱턴 DC 교육개혁을 주도한 한국계 미셸 리 교육감이 학업성취도 결과가 좋지 못한 학교 문을 닫고, 무능한 교장을 몰아내는 등 공교육 개혁에 나섰으나 별다른 성과를 거두지 못하고 노조의 반발만 산 채 물러난 게 대표적인 사례”라고 말했다.

이에 대해 자사고 정책을 추진한 당사자들은 다른 견해를 보이고 있다. 김경회 성신여대 교육학과 교수(자사고 지정 때 서울시교육감 권한대행)는 “강북 지역에도 학생들이 가고 싶은 좋은 학교를 키워 강남북 간 격차를 줄이려 했던 게 자사고 정책”이라며 “강북지역 자사고가 대거 일반고로 전환하면 강남 학교나 사교육 시장으로 몰리는 부작용 발생을 피할 수 없다”고 말했다.

강홍준 기자 kang.hongjun@joongang.co.kr

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